ที่ดินราคาขึ้นแรง-ดีเวลลอปเปอร์ไทยรอเปิดโครงการหรู

   อสังหาริมทรัพย์

   ประเทศไทยเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่นักท่องเที่ยว ต่างชาติให้ความสนใจ และนิยมเดินทางเข้ามา พักผ่อนเป็นจำนวนมาก ทั้งแบบท่องเที่ยว รวมถึงมีการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือ หลังที่สาม หรืออยู่แบบถาวร!!

   โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ตามหัวเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่นจังหวัดเชียงใหม่ พัทยา ระยอง ภูเก็ต หัวหิน เป็นต้น โดยเฉพาะที่ภูเก็ต มีการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งดีเวลลอปเปอร์ในพื้นที่ การขยายพอร์ตอสังหาฯจากกรุงเทพฯมาเปิดโครงการในภูเก็ตเช่น บมจ.แสนสิริ, บมจ.แอสเซทไวส์, บมจ.เอพี ไทยแลนด์, บมจ.ศุภาลัย เป็นต้น และที่สำคัญบริษัทอสังหาฯจากต่างประเทศเข้ามาสร้างความคึกคัก รวมแล้วในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2564-2568) ยอดสะสมเปิดขายใหม่กว่า 45,000 ยูนิต รวมมูลค่าลงทุนสูงถึงกว่า 469,720 ล้านบาท และหากนับรวมแนวโน้มและยอดคาดการณ์การลงทุนต่อเนื่อง เม็ดเงินลงทุนสะสมทั้งหมดจะพุ่งทะลุเกินกว่า 5.4 แสนล้านบาท

   แต่ด้วยปัจจัยราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมากในภูเก็ต การแข่งขันที่รุนแรง ข้อจำกัดในการเดินทาง ทำให้มีการขยับการลงทุนเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่ใหม่

   ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดอสังหาฯในพื้นที่เกาะสมุย-พะงัน ได้กลายเป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจสูงที่สุดของประเทศไทย ทั้งในมิติของการลงทุน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการถือครองกรรมสิทธิ์ในรูปแบบ Leasehold (สิทธิการเช่า) จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดมีความคึกคัก อย่างมีนัยสำคัญ และนำไปสู่การปรับตัวของราคาที่ดินในหลายพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

   ซึ่งที่ผ่านมา ภาครัฐและหน่วยงานการตรวจสอบ เช่น DSI ได้รับการร้องเรียนเรื่องบริษัท "นอมินี" ที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯในเกาะสมุยและพะงันเป็นจำนวนมาก หลบเลี่ยงการตรวจจับของภาครัฐ ซึ่งจะ ว่าไปแล้วจากการเอกซเรย์จะพบว่าโครงการอสังหาฯในสมุย และ พะงัน เป็นของต่างชาติเกือบทั้งหมด เช่น ใน 10 โครงการ จะเป็นของนอมินีประมาณ 9 โครงการ เป็นของบริษัทอสังหาฯไม่ถึง 10% ดังนั้นภาครัฐ ต้องเร่งดำเนินการตรวจสอบอย่างเข้มข้น เช่น ใช้เรื่องมาตรการจัดเก็บภาษีเข้ามาดูแลที่สูงกว่าอัตราของคนไทย เพื่อนำรายได้ดังกล่าวมาพัฒนาประเทศ มากกว่าจะเป็นประโยชน์ต่อทุนต่างชาติ

   อสังหาฯ "สมุย-พะงัน" บูมมาแรงใกล้ภูเก็ต ไตรมาส 1/69 มูลค่าลงทุนพุ่ง 6.1 หมื่นลบ.

   นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย และการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ฉายภาพในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาว่า ราคาที่ดินในพื้นที่เกาะสมุย-พะงันปรับตัวเพิ่มขึ้นในลักษณะก้าวกระโดดสะท้อนแรงส่งจากดีมานด์ทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งมีลักษณะคล้ายกับการเติบโตของตลาดที่ดินในจังหวัดภูเก็ตในช่วง 5 ปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบในเชิงระดับราคาโดยรวมแล้ว พื้นที่เกาะ สมุย-พะงัน ยังคงมีระดับราคาที่ดินที่ต่ำกว่าภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ จึงยังถือเป็นตลาดที่อยู่ในช่วง Early Growth to Expansion Phase และยังมีช่องว่างในการเติบโตอีกค่อนข้างมาก

   ฝ่ายวิจัย และการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณสิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เกาะสมุย-พะงัน มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 154 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายประมาณ 2,860 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 61,140 ล้านบาท (จากที่เคยอยู่ระดับ 10,000 ล้านบาทหลังโควิดมูลค่าเติบโตเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัวต่อเนื่องมาทุกๆ ปี) สะท้อนถึงการขยายตัวของอุปทานอย่างต่อเนื่อง และการเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนาโครงการทั้งรายเดิมและรายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจจะเห็นตัวเลขการลงทุนแตะระดับ 70,000 ล้านบาท

   ในด้านการดูดซับตลาด พบว่าโครงการบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง และมีการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์รองรับกำลังซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขายในรูปแบบ Leasehold ส่งผลให้สัดส่วนการถือครองโดยนักลงทุนต่างชาติมีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนตลาดอย่างชัดเจน

   ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จากกรุงเทพฯเริ่มให้ความสนใจเข้ามาสะสมที่ดินในพื้นที่เกาะสมุยและเกาะพะงันเพิ่มมากขึ้น เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีอุปทานในตลาดค่อนข้างจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการ ส่งผลให้อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง และสร้างแรงจูงใจให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

   คาดการณ์ว่าในปี พ.ศ. 2569 จะมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่และรายใหญ่จากกรุงเทพฯ รวมถึงผู้พัฒนาในภูมิภาคอื่นๆ เช่น บมจ.ศุภาลัย บมจ.อรสิริน โฮลดิ้ง และผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาด หลักทรัพย์รายอื่นๆ เข้ามาเปิดตัวโครงการเพิ่มเติมอย่างคึกคัก เพื่อช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดในพื้นที่ศักยภาพสูงนี้ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันในตลาดทวีความเข้มข้นมากยิ่งขึ้น ทั้งในด้านทำเล การออกแบบโครงการ และกลยุทธ์การขาย

   อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยฯ เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการ ควรให้ความสำคัญอย่างยิ่งต่อการตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดิน (Title Deed) ให้ถูกต้องและครบถ้วน รวมถึงการเลือกทำเลที่มีศักยภาพด้านดีมานด์ที่ชัดเจน เนื่องจากแม้ตลาดโดยรวมยังมีแนวโน้มเติบโต แต่ความสำเร็จของแต่ละโครงการยังขึ้นอยู่กับคุณภาพของทำเล โครงสร้าง ผู้ซื้อ ราคา และความเหมาะสมของผลิตภัณฑ์เป็นสำคัญ

   พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยยังคงมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจและต่อเนื่องสะท้อนถึงบทบาทของเกาะสมุยในฐานะหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการพักอาศัยระดับนานาชาติ (International Resort Real Estate Market) ที่มีความแข็งแกร่งที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายรวมทั้งสิ้น 113 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายทั้งหมด 2,422 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 53,200 ล้านบาท โดยสามารถจำแนกออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่มีความหลากหลายและอยู่ในช่วงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง (Sustained Growth Phase)ในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จำนวน 9 โครงการ รวม 1,214 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุน ประมาณ 6,028 ล้านบาท โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ได้แก่ หาดเฉวง-บ่อผุด และหาดละไม ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์บนเกาะสมุย ส่งผลให้ยังคงสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อการพักอาศัยได้อย่างต่อเนื่อง

   ระดับราคาคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปอยู่ในช่วงประมาณ 60,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) อย่างไรก็ตาม พบว่าตลาดมีการปรับตัวของราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางโครงการระดับลักชัวรีมีราคาขายสูงกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม. สะท้อนถึงการยกระดับคุณภาพโครงการ และความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

   ขณะเดียวกันตลาดบ้านพักตากอากาศยังคงเป็นเซกเมนต์หลักของเกาะสมุย โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 65 โครงการรวม 749 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 29,850 ล้านบาท อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ใกล้ชายหาดสำคัญ ได้แก่ แม่น้ำ เฉวง-บ่อผุด และละไม ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านวิวทะเล ความเป็นส่วนตัว และความต้องการเช่าระยะสั้นจากนักท่องเที่ยวระดับพรีเมียม

   สำหรับตลาดบ้านจัดสรร พบว่ามีจำนวน 39 โครงการ รวม 459 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 17,322 ล้านบาท โดยการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ตอนเหนือของเกาะ ซึ่งเป็นโซนที่มีความสงบและเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าการท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์

   ในด้านโครงสร้างดีมานด์ ตลาดคอนโดมิเนียมเกาะสมุยมียัง คงได้รับแรงสนับสนุนหลักจากกำลังซื้อชาวต่างชาติอย่างชัดเจน โดยเฉพาะนักลงทุนจากยุโรป รัสเซีย ฝรั่งเศส ออสเตรเลีย จีน และอิสราเอล ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการผลักดันทั้งยอดขายและระดับราคาให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีพฤติกรรมการลงทุนที่หลากหลาย ทั้งเพื่อการพักอาศัยระยะยาว การซื้อเพื่อปล่อยเช่า และการถือครองเป็นสินทรัพย์ระยะยาวในตลาดรีสอร์ต

   นอกจากปัจจัยด้านตัวเลขการลงทุนแล้ว ความน่าสนใจของตลาดเกาะสมุยยังมาจากปัจจัยเชิงคุณภาพ ทั้งในด้านทำเลติดชายหาดที่มีชื่อเสียงระดับโลก ความสะดวกในการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน รวมถึงไลฟ์สไตล์ของเกาะที่ผสมผสานระหว่างความเป็นรีสอร์ตและชุมชนต่างชาติอย่างลงตัว ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้เกาะสมุยไม่เพียงเป็นจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว แต่ยังพัฒนาไปสู่ Destination Investment Market ที่ดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก

   ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 พบว่า ภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะสมุยยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและโดดเด่น โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดในระดับก้าวกระโดด ทั้งในด้านจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่และความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการในศักยภาพของทำเล จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยฯพบว่า ในปี พ.ศ. 2567 มีการเปิดขายโครงการบ้านพักตากอากาศใหม่จำนวนประมาณ 298 ยูนิต ขณะที่ในปี พ.ศ. 2568 เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 318 ยูนิต ปรับตัวมากกว่า 100% จากช่วงเวลาปกติในปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดจะอยู่ในระดับที่เริ่มมีความหนาแน่นมากขึ้นแล้วก็ตาม ทั้งนี้ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายยังคงมีแผนเตรียมเปิดตัวเฟสใหม่เพิ่มเติมเพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง และเพื่อเกาะกระแสเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนบนเกาะสมุย

   ในด้านโครงสร้างผู้ซื้อ พบว่าตลาดบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุย ยังคงพึ่งพากำลังซื้อจากต่างประเทศเป็นหลัก โดยผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 10-15 ของความต้องการทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติยังคงครองสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 85-90 ของตลาด

   เมื่อพิจารณาเชิงลึกพบว่า กว่าครึ่งหนึ่งของความต้องการทั้งหมดมาจากกลุ่มนักลงทุนชาวยุโรป ซึ่งสะท้อนบทบาทของเกาะสมุย ในฐานะจุดหมายปลายทางด้านการพักอาศัยระยะยาวและการลงทุนระดับนานาชาติ ขณะเดียวกันยังพบความต้องการที่ต่อเนื่องจากนักลงทุนในกลุ่มรัสเซีย อิสราเอล จีน ออสเตรเลีย สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศสซึ่งล้วนเป็นตลาดหลักที่มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนดีมานด์ของอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ

   อิสราเอล มาแรง! ปักหลักเกาะพะงัน ราคาที่ดินติดหาดพุ่งแรง คนไทยหมดสิทธิ์

   ฝ่ายวิจัยฯ พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะพะงันยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงบทบาทของเกาะพะงันที่กำลังพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ (International Residential & Investment Market) มากยิ่งขึ้น ซึ่งพบว่า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายรวม ทั้งสิ้น 41 โครงการ ครอบคลุมยูนิตขายทั้งหมด 438 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 7,940 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งประเภทการพัฒนาออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ และบ้านจัดสรร ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดที่ยังอยู่ในช่วงการขยายตัว (Expanding Phase) และมีความหลากหลายของรูปแบบผลิตภัณฑ์เพื่อรองรับดีมานด์จากต่างประเทศ

   ในส่วนของคอนโดมิเนียม พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเพียง 4 โครงการ รวมทั้งสิ้น 66 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 380 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่อยู่ในทำเลศักยภาพสูง เช่น หาดศรีธนู และหาดยาว ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาวในรูปแบบ Wellness Living และ Digital Nomad Lifestyle ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวยังคงสามารถดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีจำนวนโครงการจำกัดเมื่อเทียบกับรูปแบบวิลล่า

   ขณะที่ตลาดบ้านพักตากอากาศยังคงเป็นเซกเมนต์หลักของเกาะพะงัน โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 26 โครงการ รวม 294 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 6,830 ล้านบาท อุปทานส่วนใหญ่มุ่งเน้นในพื้นที่โซนตะวันตกเฉียงเหนือและตะวันตกของเกาะอาทิ แม่หาด หาดยาว และหาดหินกอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านวิวทะเล ความเป็นส่วนตัว และบรรยากาศแบบรีสอร์ต ส่งผลให้ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบน ที่มองหาบ้านพักตากอากาศเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวและการปล่อยเช่าในรูปแบบ Vacation Rental และด้วยความนิยม ส่งผลให้ราคาที่มีการปรับตัวสูงขึ้นแรง เช่น หาดยาว ที่ดินไม่ติดหาด ซื้อขาย 7 ล้านบาทต่อไร่ แต่ถ้าติดหาดได้เห็นราคา 15-20 ล้านบาทต่อไร่ หรือ หาดศรีธนู หาดหินกอง จากราคาที่ดินไร่ละ 1 ล้านบาทในอดีต ขยับขึ้นมาสูง ไม่ติดหาดอยู่ที่ 3-5 ล้านบาทต่อไร่ ที่ดินติดชายหาด 7-10 ล้านบาทต่อไร่ และมีแนวโน้มราคาที่จะปรับสูงขึ้นอีก

   สำหรับตลาดบ้านจัดสรร พบว่ามีจำนวน 11 โครงการ รวม 78 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 730 ล้านบาท โดยการพัฒนาในกลุ่มนี้ยังคงกระจายตัวในพื้นที่ฝั่งตะวันตกและตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะ เน้นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยถาวรหรือกึ่งถาวรในราคาที่เข้าถึงได้มากกว่ากลุ่มวิลล่าระดับลักชัวรี

   ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะพะงันยังคงได้รับแรงหนุนหลักจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากอิสราเอล ยุโรป และออสเตรเลีย ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการผลักดันดีมานด์ในตลาดวิลล่าและบ้านพักตากอากาศอย่างชัดเจน กลุ่มผู้ซื้อจากอิสราเอลถือเป็นหนึ่งในตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่มีการเติบโตโดดเด่นในช่วงหลัง โดยมีพฤติกรรมการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวควบคู่กับการลงทุนปล่อยเช่า ทำให้เกิดความต้องการต่อเนื่องในโซนที่มีความเงียบสงบ เข้าถึงธรรมชาติได้ง่าย และมีชุมชนต่างชาติรองรับ

   ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ ฝ่ายวิจัยฯ พบว่า ภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะพะงัน มีทิศทางการเติบโตใกล้เคียงกับเกาะสมุย โดยเฉพาะในด้านการขยายตัวของอุปทาน (Supply Expansion) ที่เร่งตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการเปลี่ยนผ่านของเกาะพะงันจากตลาดท่องเที่ยวระยะสั้น ไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนในลักษณะ Second Home และ Investment Property มากขึ้น

   จากข้อมูลพบว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2567-2568 มีโครงการบ้านพักตากอากาศเปิดขายใหม่รวมทั้งสิ้นประมาณ 231 ยูนิต โดยเฉพาะใน ปี พ.ศ. 2568 เพียงปีเดียว มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงถึงประมาณ 131 ยูนิต ซึ่งถือเป็นอัตราการขยายตัวที่โดดเด่นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้าสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการต่อศักยภาพของตลาดในระยะยาว ทั้งในด้านการเติบโตของนักท่องเที่ยวคุณภาพ (Quality Tourism) และความต้องการที่พักระดับลักชัวรีจากต่างชาติ ทั้งนี้ โครงการส่วนใหญ่ในตลาดยังคงมุ่งเน้นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นหลักโดยใช้รูปแบบกรรมสิทธิ์แบบ Leasehold ระยะเวลา 30 ปี ซึ่งเป็นโครงสร้างการถือครองที่สอดคล้องกับข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ดินในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ และยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นด้านการลงทุนในระยะกลางถึงระยะยาว

   ในด้านโครงสร้างดีมานด์ (Demand Structure) พบว่ากลุ่มลูกค้าหลักของตลาดบ้านพักตากอากาศในเกาะพะงันมากกว่า ร้อยละ 90 ยังคงเป็นกำลังซื้อจากต่างประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจากออสเตรเลีย ยุโรป อิสราเอล แอฟริกาใต้ สาธารณรัฐเช็ก และฝรั่งเศส ซึ่งส่วนใหญ่มองหาทรัพย์สินเพื่อการพักอาศัยระยะยาว (Long-stay) การเกษียณอายุ (Retirement Living) และการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นในรูปแบบ Vacation Rental ขณะที่กำลังซื้อชาวไทย รวมถึงกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระและเจ้าของธุรกิจท้องถิ่น มีสัดส่วนประมาณ 10% ของตลาดทั้งหมด

   ในเชิงพฤติกรรมผู้ซื้อด้านทำเล พบว่าความต้องการมีความแตกต่างกันตามรูปแบบการใช้ชีวิตและวัตถุประสงค์การลงทุน โดยสามารถแบ่งออกได้เป็นสามกลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มที่หนึ่งคือโซนศรีธนูและหินกอง ซึ่งได้รับความนิยมสูงในกลุ่มผู้ซื้อชาวยุโรปและกลุ่มดิจิทัลโนแมด เนื่องจากเป็นศูนย์กลางของไลฟ์สไตล์แบบ Wellness และ Spiritual Living ที่มีชุมชนต่างชาติค่อนข้างแข็งแกร่ง อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยคาเฟ่เพื่อสุขภาพ สตูดิโอโยคะ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการอยู่อาศัยระยะยาว ทำให้พื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นจุดหมายสำคัญของผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิตมากกว่าการท่องเที่ยว

   กลุ่มที่สองคือโซนหาดยาว หาดสลัด และแม่หาด ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้ซื้อระดับบนที่ให้ความสำคัญกับความ เป็นส่วนตัว และวิวทะเล โดยพื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะภูมิประเทศเป็นเนินเขา และชายฝั่งที่สวยงาม ส่งผลให้มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการวิลล่าระดับลักชัวรีที่เน้นความเป็นเอกสิทธิ์ ขณะเดียวกันยังมีข้อได้เปรียบด้านทัศนียภาพและความเงียบสงบ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ

   และกลุ่มที่สามคือโซนท้องศาลาและบ้านใต้ ซึ่งเป็นศูนย์กลางของเกาะและเป็นพื้นที่ที่มีความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานมากที่สุดทำเลดังกล่าวจึงได้รับความนิยมในมิติของการลงทุน เนื่องจากสามารถเข้าถึงท่าเรือ ร้านค้า และบริการต่างๆ ได้ง่าย อีกทั้งยังมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างสม่ำเสมอตลอดทั้งปี

   ซึ่งโดยภาพรวมตลาดบ้านพักตากอากาศในเกาะพะงันกำลังเข้าสู่ช่วงการเติบโตเชิงโครงสร้าง (Structural Growth Phase) ที่มีการแบ่งกลุ่มทำเลอย่างชัดเจน ตามรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดไม่ได้ขับเคลื่อนเพียงจากปัจจัยด้านการ ท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่กำลังพัฒนาไปสู่ตลาดอสังหาฯเพื่อการลงทุน และการอยู่อาศัยระดับนานาชาติอย่างเต็มรูปแบบ .

   บรรยายใต้ภาพ

   อุปทานบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะสมุย (สิ้น Q1 ปี 69)