เชื่อกันว่า...จากนี้ไปตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยกำลังผ่านพ้นจุดต่ำสุด และส่งสัญญาณปรับตัวดีขึ้นอย่างน่าจับตา แต่การฟื้นตัวในรอบนี้พบว่าไม่ได้เกิดจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด หรือกำลังซื้อที่ฟื้นตัวฉับพลัน แต่เป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในฝั่งของซัพพลาย ทั้งราคาที่ดินที่เข้าสู่จุดสมดุลใหม่ และระดับการแข่งขันในตลาดที่ลดลงอย่างมหาศาล

   เร่งปล่อยขายที่ดิน

   'ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้เล่าให้เห็นถึงสถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่า ปรากฏการณ์สำคัญในปัจจุบันคือการปรับเข้าสู่จุดสมดุลของราคาที่ดินทั่วประเทศ เจ้าของที่ดินเริ่มตระหนักถึงภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมการใช้พื้นที่หลังวิกฤติโควิด-19 ที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะธุรกิจรีเทลและอาคารสำนักงานที่ลดขนาดการใช้พื้นที่ลง ส่งผลให้มูลค่าที่ดินเปล่าไม่ได้ปรับขึ้นอย่างก้าวกระโดดเหมือนในอดีต

   เมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและผู้ประกอบการจึงเริ่มหยุดไล่ซื้อที่ดิน ทำให้ไม่มีการเสนอราคาแข่งกัน ขณะนี้เจ้าของที่ดินจึงเริ่มนำที่ดินออกมาเสนอขายและยอมเจรจาต่อรองเงื่อนไขง่ายขึ้น โดยในบางทำเลผู้พัฒนาโครงการสามารถเจรจาต่อรองราคาลงมาได้ถึง 50% หรือมากกว่านั้น ขณะเดียวกัน ฝั่งผู้ประกอบการก็เพิ่มความเข้มงวดในการคัดเลือก เช่น ในทำเลเชียงใหม่ เคยมีการเสนอขายที่ดินสูงถึงตารางวาละ 200,000-300,000 บาท ซึ่งถูกปฏิเสธทันที เนื่องจากราคาที่เหมาะสมสำหรับทำเลคอนโดมิเนียมควรอยู่ที่ระดับประมาณ 1 แสน บาท บวกลบเท่านั้น

   ขณะที่รูปแบบการพัฒนายังสะท้อนภาพที่แตกต่างกัน โดยโครงการต่างจังหวัดส่วนใหญ่ยังเป็นที่ดินเปล่า ถึง 80-90% ส่วนในกรุงเทพฯ เริ่มเปลี่ยน รูปแบบเป็นการซื้อสิ่งปลูกสร้างเดิมมาทุบทำใหม่ ในสัดส่วนคอนโดมิเนียมสูงถึง 60-70%

  อย่างไรก็ตามแก่นแท้จากการปรับตัวดีขึ้นของตลาด ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อของผู้บริโภคฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แต่เกิดจากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกใช้กลยุทธ์สร้างให้น้อยลง และชะลอการซื้อที่ดินใหม่ เพื่อระบายสต๊อกเดิมที่สร้างเสร็จแล้วออกไปก่อน หลังจากตลาดแนวราบขายยากขึ้น เศรษฐกิจก็ชะลอตัว แถมแบงก์ยังปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้น ซึ่งการลดลงของคู่แข่งและซัพพลายใหม่ที่เข้ามาน้อย เปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมและสายป่านยาว สามารถแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดและสร้างยอดขายได้ดีขึ้น

   ซัพพลายคงค้างภูธรลด

   "ไตรเตชะ" ชี้ให้เห็นอีกว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตัวเลขการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีมากกว่าจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ ส่งผลให้สต๊อกคงค้างสะสมเดิมค่อย ๆ ถูกดูดซับไปจนเกือบหมดเห็นได้ชัดในหลายจังหวัด ตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด คือ ตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดเชียงใหม่ ที่จากปี 57 เปิดตัวกันคึกคักสูงถึง 35-37 โครงการต่อปี แต่ในช่วง 7-8 ปี ที่ผ่านมา พบว่าปริมาณการซื้อขายสูงกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ ทำให้สินค้าเก่าถูกขายออกไปเกือบหมด ปัจจุบันทั้งเมืองเชียงใหม่ กลับมาเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 2 โครงการเท่านั้น ส่งผลให้ตัวเลขสต๊อกคอนโดมิเนียมเหลือขาย รวมกันทั้งเมืองเหลืออยู่ไม่ถึง 300 ห้อง

   ด้วยเหตุนี้...ศุภาลัย จึงเน้นการระมัดระวังคู่ไปกับการฉวยโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพ โดยเลือกขยายธุรกิจเฉพาะจังหวัดที่มีศักยภาพและซัพพลายคงค้างลดลง อย่างที่เคยประสบความสำเร็จในการเปิดตัวโครงการที่สุพรรณบุรี มาก่อนหน้านี้ ขณะเดียวกันจะชะลอการทำตลาดในจังหวัดที่ยังมีซัพพลายคงค้างล้นตลาด เช่น ขอนแก่น หรือจังหวัดที่มีแลนด์แบงก์เพียงพอแล้วอย่างลำปาง รวมทั้งเน้นการบริหารต้นทุนจากการที่ราคาวัสดุก่อสร้างเริ่มนิ่ง จนสามารถล็อกราคาวัสดุตกแต่งล่วงหน้าได้อย่างน้อย 3 ปีถึง 3 ปีครึ่ง ขณะที่ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมต่าง ๆ ก็พร้อมกระจายความเสี่ยงไปยังอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ด้วยการพัฒนาพื้นที่เช่า 1 แสนตารางเมตร ย่านพระราม 9 ที่มีพาร์ตเนอร์เหมาเช่าหมดแล้ว

   คัมแบ๊กเชียงใหม่ 12 ปี

   บิ๊กบอส ศุภาลัย ชี้ให้เห็นถึงการกลับมาทำตลาดคอนโดมิเนียม ที่จังหวัดเชียงใหม่ ด้วยเหตุผลสำคัญมาจากการไร้ซัพพลายใหม่มานาน จนสต๊อกเหลือขายในตลาดลดลงเหลือไม่ถึง 300 ห้อง กลายเป็นโอกาสทองให้ศุภาลัยกลับไปพัฒนาคอนโดมิเนียมอาคารสูงในเชียงใหม่อีกครั้ง โดยเปิด 'ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่" สูง 33 ชั้น มูลค่ากว่า 2,550 ล้านบาท ในรอบ 12 ปี หลังจากที่ผ่านมาเข้าไปทำตลาด 16 ปี ปัจจุบันมีทั้งหมด 25 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท

   ทั้งนี้ต้องยอมรับว่า ปัจจุบันเชียงใหม่มีขนาดเศรษฐกิจ มูลค่าสูงถึง 300,000 ล้านบาท เป็นอันดับ 12 ของประเทศ มีประชากร 1.78 ล้านคน เป็นอันดับ 4 ของประเทศ และมีผู้มีงานทำ 1.05 ล้านคน อันดับ 7 ของประเทศ และมีโครงสร้างรายได้ที่มีความยืดหยุ่นสูง จากการกระจายตัวทั้งภาคเกษตรกรรม อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว ทำให้เมื่อเกิดวิกฤติในด้านใดด้านหนึ่ง เศรษฐกิจโดยรวมยังคงขับเคลื่อนไปได้ จึงกลายเป็นจังหวัดที่คนทั่วประเทศอยากมาซื้อบ้านหลังที่ 2 ทั้งแนวราบและคอนโดฯ อีกทั้งยังมีตลาดเช่าที่แข็งแกร่งมาก อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 17,000-20,000 บาทต่อเดือน โดยมีกลุ่มผู้เช่าหลากหลาย ทั้งชาวต่างชาติ ผู้ปกครองนักเรียนโรงเรียนนานาชาติ และคนต่างถิ่นที่ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง

   ปลดล็อกผังเมืองใหม่

   ขณะเดียวกันการพัฒนาคอนโดมิเนียมอาคารสูงในเชียงใหม่ มีข้อจำกัดสำคัญจากเขตปลอดภัยทางการเดินอากาศของท่าอากาศยานเชียงใหม่ โดยผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555 เคยกำหนดพื้นที่สีแดงที่สร้างอาคารสูงได้หลัก ๆ เพียง 2 จุด คือ แยกสันเด็ก และแยกหนองประทีป แม้ผังเมืองฉบับใหม่ พ.ศ. 2565 จะขยายพื้นที่พัฒนาอาคารสูงเป็นประมาณ 6 แยก แต่ยังมีเงื่อนไขว่าจะต้องตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ตามขนาดที่กำหนดเท่านั้น ทำให้พื้นที่บริเวณแยกสันเด็ก ตรงข้ามเซ็นทรัล เชียงใหม่ บนถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ ยังคงเป็นทำเลศักยภาพสูงสุด เนื่องจากใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ศูนย์การค้า สถานีขนส่งอาเขต และเดินทางเชื่อมต่อเข้า-ออกเมืองได้สะดวก

   ต่างถิ่นแห่เป็นเจ้าของ

   ทั้งนี้การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมศุภาลัย ธามเชียงใหม่ ตรงข้ามเซ็นทรัล เชียงใหม่ (แยกสันเด็ก) เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งหากย้อนดูสถิติจากโครงการคอนโดมิเนียมเดิมของศุภาลัยในเชียงใหม่ พบว่ามีสัดส่วนผู้ซื้อเป็นคนไทย 84% และชาวต่างชาติ 16% และที่น่าสนใจคือ เป็นโครงการคอนโดมิเนียมเดียวของศุภาลัยที่มียอดขายจากกลุ่มผู้ซื้อต่างถิ่น จากกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่น ๆ สูงกว่าคนท้องถิ่นเชียงใหม่ สัดส่วนเกิน 50% และส่วนใหญ่ซื้อเป็นการอยู่อาศัยเอง 55%

  ความเคลื่อนไหวในครั้งนี้สะท้อนให้เห็นชัดเจน ว่า...ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เติบโตจากความเร่งรีบของกำลังซื้ออย่างเดียว แต่ขับเคลื่อนด้วย "โอกาสเชิงโครงสร้าง" ที่ซัพพลายเก่าถูกระบายจนเกือบหมด และคู่แข่งชะลอการเปิดโครงการใหม่ การก้าวลงสนามอีกครั้งของศุภาลัยในเชียงใหม่ ถือเป็นกรณีศึกษาสำคัญของการปรับตัวเพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคที่ตลาดอสังหาฯ ไทยผ่านพ้นจุดต่าสุด.